Hier die großen Neuerungen im Überblick

• Datierte und unterschriebene E-Mails werden als rechtmäßiger Kommunikationskanal anerkannt (siehe unten).
• Gesetzlich Zusammenlebende werden mit Ehepartner gleichgestellt (siehe unten).
• Die Pachtobergrenzen werden teilweise weiter angehoben (siehe unten).
• Pachtverträge müssen in Zukunft schriftlich abgeschlossen werden. (2)
• Es muss ein Inventar des Zustands des Pachtguts erstellt werden. (2)
• Alle Transaktionen von Agrarflächen inklusive des Abschlusses von Pachtverträgen müssen dem wallonischen Observatorium für landwirtschaftliche Flächen gemeldet werden. (2)
• Bestehende mündliche Pachtverträge müssen bis spätestens 31. Dezember 2024 verbrieft werden. (2)
• Das Pachtverhältnis endet nach 36 Jahren automatisch. (3)
• Als Überbrückung wird die Möglichkeit einer Laufbahnendepacht eingeführt. (3)
• Für Sondersituationen wird als Übergangslösung die Möglichkeit einer Kurzzeitpacht eingeführt. (3)
• In Sachen Kurzzeitpachtverträge räumt man der Öffentlichen Hand zusätzliche Flexibilität ein. (7)
• Zwei Formalitäten, die in der Vergangenheit die Kündigung durch den Verpächter kompliziert haben, werden aufgehoben. (4)
• Der Verpächter kann sich das Recht vorbehalten, das Pachtverhältnis für einen Teil des Pachtgutes im Hinblick auf einen Verkauf aufzukündigen. (4)
• Pensionierten Landwirten kann die Pacht problemlos gekündigt werden. (4)
• Darüber hinaus verlieren pensionierte Pächter ihr Vorkaufsrecht. (4)
• Für eine privilegierte Pachtübertragung muss der Übernehmer des Pachtverhältnisses eine ausreichende landwirtschaftliche Qualifikation nachweisen können. (5)
• Dem Missbrauch der privilegierten Pachtübertragung wird ein Riegel vorgeschoben. (5)
• Der Verpächter muss über die Änderung des Bewirtschafters (Pachtüberragung, Unterverpachtung und Flächentausch) in Kenntnis gesetzt werden. (5)
• Die nicht privilegierte Pachtübertragung sowie die Unterverpachtung erfordern das schriftliche Einverständnis des Verpächters. (5)
• Wird der Mitteilungspflicht nicht nachgekommen, dann kann der Verpächter das Pachtverhältnis aufkündigen. (5)
• Umweltauflagen zum Schutz gegen Erosion werden erlaubt. (6)
• Die Öffentliche Hand, bestimmte Umweltorganisationen sowie für die Wasserwirtschaft zuständige Unternehmen des öffentlichen Rechts können bei der Verpachtung ihrer Ländereien spezifische Umweltklauseln und Bewirtschaftungsauflagen im Pachtvertrag festschreiben. (6)
• Die Reform präzisiert die Modalitäten für die Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen der öffentlichen Hand. (7)

Steuerliche Anreize

Als Anreiz für die Eigentümer, ihre Ländereien zu verpachten und den Pächter langfristige Bewirtschaftungssicherheit zu bieten, werden die Pachtobergrenzen teilweise weiter angehoben. Für „klassische“ Pachtverträge, die nach dem 1. Januar 2020 abgeschlossen werden, beläuft sich der Zuschlag in der 3. Pachtperiode (P 3) demnach auf 20% und in der 4. (P 4) auf 35%. Dies gilt gleichermaßen für Ländereien wie für Gebäude und für private wie für öffentliche Verpächter.

Als Anreiz für Langzeit- und Laufbahnpachten sieht das reformierte Pachtgesetz für diese beiden Arten von Pachtverträgen Vergünstigungen in Sachen Schenkungs- und Erbschaftssteuer vor (siehe Tabelle). Die Ermäßigungen finden nur Anwendung, wenn der Pachtvertrag in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen worden ist.

Modernisierung

Mit der Reform werden auch gewisse Prozeduren an die gesellschaftlichen und technologischen Entwicklungen angepasst. Neben dem klassischen Post-Einschreiben und der Abgabe gegen Empfangsbestätigung werden nunmehr auch die datierte und unterschriebene E-Mail sowie das durch ein privates Unternehmen gegen Empfangsbestätigung zugestellte Einschreiben als rechtmäßiger Kommunikationskanal anerkannt.

In Sachen Rechte und Pflichten sind gesetzlich Zusammenlebende nach der Reform in allen Punkten mit Ehepartnern gleichgestellt, insofern die Lebensgemeinschaft seit mindestens zwei Jahren Bestand hat.

Traditionell wurden (und werden) Pachtverträge mündlich abgeschlossen. Das ursprüngliche Pachtgesetz sah zwar ein schriftliches Dokument vor, aber gleichzeitig räumte es den Parteien eine Fülle von Möglichkeiten ein, um von dieser Regel abzuweichen. Hinzu kam, dass kein Schriftstück erforderlich war (und ist), um die Existenz eines Pachtverhältnisses zu beweisen; hierfür reichte der Nachweis, dass Pachtgeld geflossen ist. Kurzum, schriftliche Verträge waren in der Vergangenheit eher die Ausnahme als die Regel.

Das reformierte Pachtgesetz macht schriftliche Verträge nun zur Pflicht. Gegebenenfalls kann der Friedensrichter die Parteien zwingen, einen schriftlichen Pachtvertrag abzuschließen, wenn der Bewirtschafter die Existenz eines Pachtverhältnisses nachweisen kann (z.B. eine vom Eigentümer nicht verweigerte, als solche gekennzeichnete Pachtgeldüberweisung).

Nicht nur der ursprüngliche Erstpachtvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden, sondern auch jede Änderung oder Verlängerung, die wesentliche Auswirkungen auf die Vertragsbeziehungen zwischen den Parteien haben kann, muss schriftlich festgehalten werden wie z.B. die Änderung der Laufzeit, die privilegierte Übertragung und der daraus resultierende Beginn eines neuen Pachtverhältnisses, die Aufnahme von Umweltklauseln, usw. Ausnahmen gelten lediglich für bestimmte, im Gesetz vorgesehene stillschweigende Pachtverlängerungen.

Obligatorische Inhalte

Das Gesetz schreibt auch eine Reihe von obligatorischen Inhalten des schriftlichen Pachtvertrags vor:

• die Angaben zur Identität der Vertragsparteien,
• das Datum des Beginns der Laufzeit des Vertrags,
• die Art der Pacht und die Laufzeit des Vertrags,
• die Katasterangaben der Pachtflächen und
• das nicht indexierte Katastereinkommen der Pachtflächen und die landwirtschaftliche Region, in der diese gelegen sind.

Es ist vorgesehen, dass für jede Pachtform unverbindliche Standardmodellverträge auf dem Landwirtschaftsportal der Wallonischen Region (http://agriculture.wallonie.be) angeboten werden.

Inventar / Zustandsbeschreibung

Um sowohl den Verpächter als auch den Pächter zu schützen, schreibt die Reform eine Bestandsaufnahme des Zustands des Pachtgutes innerhalb von drei Monaten ab Pachtantritt vor. Im Falle einer Erneuerung des Pachtverhältnisses im Rahmen einer privilegierten Übertragung muss ebenfalls eine Zustandsbeschreibung erstellt werden. Die Zustandsbeschreibung ist obligatorisch für neue Pachtverträge sowie bei privilegierter Übertragung ab dem 1. Januar 2020.

Die Zustandsbeschreibung muss folgende Elementen umfassen:

• ein Inventar der natürlichen Landschaftselemente (Hecken, Bäume und Sträucher, Gräben, Wasserläufe, …),
• ein Inventar der von Menschenhand geschaffenen Elemente: Zäune, Schuppen, Wasserstellen, …
• die Art der Bodenbedeckung (Grünland, Acker, …),
• die Ergebnisse einer Basisbodenanalyse (pH, Gehalte an Kohlenstoff, Phosphor und Kali) und
• gegebenenfalls die Beschreibung der Gebäude.

Die Zustandsbeschreibung muss von beiden Parteien unterzeichnet werden, die sich auch eventuelle Kosten teilen müssen. Gegebenenfalls kann eine Partei die Erstellung des Inventars vor dem Friedensrichter einklagen. In Ermangelung eines Inventars wird unterstellt, dass der Pächter das Pachtgut in dem Zustand in Empfang genommen hat, in dem es sich bei der Beendigung des Pachtverhältnisses befindet.

Und bestehende mündliche Pachtverträge?

Die neuen Bestimmungen sehen vor, dass bestehende mündliche Pachtverträge bis spätestens 31. Dezember 2024 verbrieft werden müssen. Wenn eine Partei sich weigert, kann die andere den Friedensrichter anrufen, um einen schriftlichen Vertrag zu erzwingen. Wird bis Ende 2024 kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, dann wird von Amts wegen davon ausgegangen, dass am 1. Januar 2020 eine dritte 9-Jahre-Periode begonnen hat. Anders gesagt: Dass der ursprüngliche Pachtvertrag am 1. Januar 2002 abgeschlossen worden ist. Wenn der Pächter jedoch den Nachweis erbringt, dass der mündliche Pachtvertrag nach diesem Datum (1. Januar 2002) abgeschlossen wurde, dann verlängert sich der Vertrag bis zum Ende einer Gesamtlaufzeit von 36 Jahren (z.B. für einen am 1. Mai 2010 abgeschlossenen mündlichen Vertrag auf den 30. April 2046).

Mitteilungspflicht

Vor einigen Jahren ist im Rahmen des wallonischen Landwirtschaftskodex ein Observatorium für landwirtschaftliche Flächen eingerichtet worden, das die Entwicklungen am Agrarbodenmarkt verfolgen soll. Dem Observatorium müssen alle Transaktionen inklusive Abschluss von Pachtverträgen gemeldet werden. Dies betrifft nicht nur Notar und Beamte (z.B. der Einregistrierungsämter), sondern (zumindest theoretisch) auch jede Privatperson, die an einer Transaktion von landwirtschaftlichen Flächen oder Gebäuden beteiligt ist. Die Meldung muss mittels eines auszufüllenden elektronischen Formulars erfolgen, das auf dem Portal der ÖDW Landwirtschaft bereitgestellt wird.

Die Meldung von Pachtverträgen muss folgende Mindestangaben enthalten:

• die Angaben zur Identität der Vertragsparteien (sowohl natürliche als Rechtspersonen),
• das Datum des Beginns der Laufzeit des Pachtverhältnisses,
• die Art und die Laufzeit des Pachtvertrags,
• die Katasterangaben der betroffenen Parzellen und die landwirtschaftliche Region, in der sie gelegen sind, und
• das nicht indexierte Katastereinkommen jeder einzelnen Parzelle.

Es ist anzumerken, dass auch das obligatorische Inventar bei Abschluss des Pachtvertrags eingereicht werden muss.

Ein wesentlicher Kritikpunkt der Verpächter an der alten Gesetzgebung war, dass ein Pachtverhältnis praktisch „bis in alle Ewigkeit“ verlängert werden konnte. Mit der jetzigen Reform wird für „klassische“ Pachten nunmehr eine Maximaldauer eingeführt: Nach der ersten 9-Jahre-Periode kann die Pacht nur noch höchstens drei Mal für jeweils neun Jahre verlängert werden. Konkret bedeutet dies, dass das Pachtverhältnis nach 36 Jahren automatisch endet, wenn keine privilegierte Pachtübertragung geltend gemacht werden kann (siehe später). Wenn die Parteien den Pachtvertrag nach Ablauf dieser Dauer verlängern wollen, haben sie zwei Möglichkeiten:

• entweder sie schließen einen „Laufbahnende-Pachtvertrag“ ab (siehe unten) oder
• der Verpächter akzeptiert, dass der Pächter das gepachtete Land weiter bewirtschaftet.

In letzteren Fall wird das Pachtverhältnis stillschweigend von Jahr zu Jahr (ohne Notwendigkeit eines neuen Vertrags) fortgesetzt, bis der Pächter seinen Betrieb einstellt oder der Verpächter seine Fläche „zurücknimmt“. In einer solchen Phase stillschweigender Verlängerung ist keine Pachtübertragung zulässig.

Langzeitpacht

Unter einer Langzeitpacht versteht man ein Pachtverhältnis, das von Anfang an für eine Laufzeit von mindestens 27 Jahren abgeschlossen wird. Der Unterschied zur „klassischen“ Pacht besteht darin, dass der Verpächter weder nach 9 noch nach 18 Jahren wegen Eigenbewirtschaftung kündigen kann. Die Kündigung ist erst nach Ablauf der dritten 9-Jahre-Periode (d.h. nach 27 Jahren) möglich und dann auch nur, wenn der Verpächter einen triftigen Grund geltend machen kann. Dies gilt auch für die Beendigung des Pachtverhältnisses nach Ablauf der übereingekommenen Laufzeit, wenn diese länger als 27 Jahre ist. Zulässige Gründe sind die Eigenbewirtschaftung und die Veräußerung.

Ohne rechtmäßige Kündigung verlängert sich das Pachtverhältnis einmalig um 9 Jahre. Wenn der Verpächter nach Ablauf dieser 9 Jahre akzeptiert, dass der Pächter das Pachtland weiter bewirtschaftet, dann wird das Pachtverhältnis wie bei der „klassischen“ Pacht stillschweigend beliebig oft um ein Jahr verlängert. In einer solchen Phase stillschweigender Verlängerung ist keine Pachtübertragung zulässig.

Laufbahnpacht

Eine Laufbahnpacht ist ein Pachtverhältnis mit einer Mindestlaufzeit von 27 Jahren, das automatisch und ohne Verlängerungsmöglichkeit endet, wenn der Pächter das gesetzliche Pensionsalter erreicht. Auch hier gilt: Wenn der Verpächter akzeptiert, dass der Pächter das Pachtgut nach Erreichen des Pensionsalters weiter bewirtschaftet, dann wird das Pachtverhältnis bis auf Weiteres stillschweigend von Jahr zu Jahr fortgesetzt. In einer solchen Phase stillschweigender Verlängerung ist keine Pachtübertragung zulässig.

Zwei neue Formen von Pachtverträgen

1. Laufbahnendepacht

Wenn ein „klassischer“ oder ein Langzeitpachtvertrag ausläuft, können beide Parteien eine Laufbahnendepacht vereinbaren. Diese neue Vertragsform ermöglicht es dem Pächter, seine berufliche Laufbahn unter unveränderten Bedingungen zu Ende zu führen. Die Laufbahnendepacht endet an dem Datum, an dem der Pächter das gesetzliche Pensionsalter erreicht. Ab diesem Zeitpunkt kann der Verpächter automatisch in völliger Freiheit über das bisherige Pachtgut verfügen, ohne dass der Pächter dagegen angehen kann. Der Pächter darf Immobilien, die Gegenstand einer Laufbahnendepacht sind, weder unterverpachten, noch die Pacht übertragen. Außerdem hat er für diese Immobilien kein Vorkaufsrecht mehr.

2. Kurzzeitpacht

Als Übergangslösung für spezifische Situationen wird die Möglichkeit eines zeitlich eng befristeten Pachtvertrags eingeführt. Ein solcher Kurzzeitpachtvertrag kann für eine Dauer von maximal 5 Jahren abgeschlossen werden. Zu Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit kann der Verpächter den Vertrag ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aufkündigen. Gegebenenfalls wird der Vertrag kurzzeitig verlängert, um das Einbringen der Ernte zu ermöglichen.

Bedingungen für Kurzzeitpacht

Die Kurzzeitpacht ist ausschließlich in folgenden Situationen zulässig

• in Erwartung der Auflösung einer Miteigentumssituation oder des Nachlasses des Verpächters;
• in Erwartung des Abschlusses eines landwirtschaftlichen Studiums eines Nachkommens des Verpächters, der sich als Landwirt niederlassen möchte;
• bis zur tatsächlichen Niederlassung eines Nachkommens des Verpächters innerhalb von 5 Jahren nach Abschluss des Kurzzeitpachtvertrages;
• bei Arbeitsunfähigkeit/schwerer Erkrankung des bewirtschaftenden Eigentümers;
• im Fall von öffentlichem Eigentum: in Erwartung einer endgültigen Entscheidung über einen Genehmigungsantrag;
• in Erwartung einer Zweckbestimmungsänderung im öffentlichen Interesse seitens einer Behörde.

Kurzzeitpachtverträge können einmalig zwischen denselben Parteien und zu unveränderten Bedingungen verlängert werden, wobei jedoch die Gesamtpachtdauer von 5 Jahren nicht überschritten werden darf.

Vorausgesetzt, dass ein anderes Motiv geltend gemacht wird, kann derselbe Verpächter maximal zwei Kurzzeitpachtverträge innerhalb von 18 Jahren abschließen.

Achtung: Überlässt man dem Pächter nach dem Ende der Kurzzeitpacht weiterhin die Bewirtschaftung, dann wird aus der ursprünglichen Kurzzeitpacht ein „klassisches“ Pachtverhältnis.

In der Vergangenheit haben zwei wichtige Formalitäten die Kündigung durch den Verpächter kompliziert. Zum einen musste dem Pächter ein Kündigungsschreiben zugestellt werden. Der Pächter konnte die Kündigung ganz einfach umgehen, indem er die Annahme des Einschreibens des Verpächters verweigerte. Zum anderen musste der Verpächter sich die Rechtmäßigkeit der Kündigung immer vom Friedensrichter bestätigen lassen. Diese beiden Formalitäten werden aufgehoben.

Kündigung zwecks Veräußerung

Pachtfreies Land erzielt bei der Veräußerung in der Regel höhere Preise. Als Entgegenkommen an die Verpächter wird die Möglichkeit geschaffen, das Pachtverhältnis für einen Teil des Pachtgutes im Hinblick auf einen Verkauf aufzukündigen. Dies ist an eine Reihe von Bedingungen geknüpft:

1. Es muss bei Abschluss des Pachtvertrags angegeben werden, für welche Flächen/Parzellen der Verpächter sich diese Möglichkeit vorbehält.
2. Die betreffende Fläche ist auf maximal 10% der gesamten an denselben Pächter verpachteten Fläche begrenzt – bei einem absoluten Maximum von 2 ha.
3. Die Kündigung muss mindestens 6 Monate vor dem Verkauf ausgesprochen werden und in dem Schreiben müssen die Katasterangaben der betreffenden Parzelle mitgeteilt sein.
4. Die Kündigung zwecks Veräußerung ist erst ab dem vierten Pachtjahr möglich.

Das Pachtverhältnis endet am Tag der Eintragung der notariellen Kaufurkunde. Gegebenenfalls ist eine kurzzeitige Verlängerung möglich, um dem Pächter das Einbringen der Ernte zu ermöglichen. Es ist anzumerken, dass der Pächter sein Vorkaufsrecht für die betreffenden Flächen behält.

Pensionierte Pächter

Nicht selten halten pensionierte Landwirte an ihren Pachtflächen fest und machen selbst dann ein Vorkaufsrecht geltend, wenn sie die Flächen überhaupt nicht (mehr) bewirtschaften. Auf diese Weise wird anderen Landwirten Nutzfläche vorenthalten. Die Reform des Pachtgesetzes führt zwei neue Mechanismen ein, um dem entgegenzuwirken.

So kann der Verpächter dem Pächter kündigen, wenn dieser:

1. das gesetzliche Rentenalter erreicht hat und
2. eine Alters- oder Hinterbliebenenrente bezieht und
3. keinen Betriebsübernehmer nachweisen kann.

Wenn diese drei Bedingungen erfüllt sind, kann der Verpächter jeglichen Pachtvertrag aufkündigen. Dabei muss eine Kündigungsfrist von mindestens einem Jahr und höchstens vier Jahren eingehalten werden.

Kündigungsmotive

Folgende Kündigungsmotive sind zulässig:

1. die Eigenbewirtschaftung der Fläche (oder eines Teils davon) oder die Bewirtschaftung durch den Ehepartner, den gesetzlichen Zusammenwohnenden, einen Nachkommen (inkl. Adoptivkinder) oder dessen (Ehe-)Partner und
2. die Verpachtung (oder den Verkauf) an einen lebens- oder entwicklungsfähigen Betrieb.

Es ist anzumerken, dass die Beweislast umgekehrt wird: Der Pächter, der das gesetzliche Pensionsalter erreicht hat, ist verpflichtet, auf Anfrage des Verpächters innerhalb von zwei Monaten wahrheitsgemäß mitzuteilen, ob er eine Pension bezieht. Gegebenenfalls muss er die Identität des Betriebsnachfolgers mitteilen. Dabei muss es sich um einen Nachkommen im weiteren Sinne handeln (d.h. inkl. Adoptiv- und Stiefkinder, Kinder des Ehepartners oder des gesetzlich Zusammenwohnenden sowie deren Ehepartner bzw. gesetzlich Zusammenwohnende).

Weiter ist neu, dass der Pächter, der das gesetzliche Rentenalter erreicht hat, eine Alters- oder Hinterbliebenenrente bezieht und keinen Betriebsübernehmer vorweisen kann, auch kein Vorkaufsrecht mehr für die gepachteten Ländereien geltend machen kann.

Übertragung – einfach oder privilegiert

Im Fall der Übertragung eines Pachtverhältnisses übernimmt der Übernehmer die Rechte und Pflichten des Überlassers. Beide sind dem Verpächter gegenüber solidarisch haftbar. D.h. wenn der Übernehmer seinen Verpflichtungen (Zahlung der Pacht, Bewirtschaftung des Pachtguts, …) nicht ordnungsgemäß nachkommt, kann der Verpächter den Überlasser in die Pflicht nahmen.

Eine einfache Übertragung hat keinerlei Auswirkungen auf die Laufzeit des Pachtvertrags. Dieser endet am ursprünglich im Vertrag vereinbarten Datum.

Anders bei der privilegierten Übertragung. In diesem Fall tritt mit der Übertragung ein neuer „klassischer“ Pachtvertrag in Kraft und es beginnt eine erste 9-Jahre-Pachtperiode. Der Überlasser ist von allen Pachtpflichten und -rechten befreit.

Nur „klassische“ Pachtverträge können privilegiert übertragen werden, wobei dabei folgende Bedingungen erfüllt sein müssen:

• das Pachtverhältnis muss an einen Nachkommen übertragen werden,
• die Übertragung muss dem Verpächter innerhalb von 3 Monaten mitgeteilt werden und
• der Übernehmer des Pachtverhältnisses muss über eine ausreichende landwirtschaftliche Qualifikation verfügen (Diplom oder Erfahrung).

Um Missbrauch einen Riegel vorzuschieben, kann von der privilegierten Pachtübertragung kein Gebrauch gemacht werden innerhalb von neun Monaten ab dem Zeitpunkt, an dem der Verpächter Verkaufsabsichten geäußert hat.

Einverständnis und Mitteilung

Grundsätzlich erfordert die Übertragung des Pachtverhältnisses das vorherige schriftliche Einverständnis des Verpächters. Diese Verpflichtung bestand bereits in der alten Pachtgesetzgebung, jedoch waren keinerlei Sanktionen vorgesehen für den Fall, dass der Pächter dieser Auflage nicht nachkam. Dies ändert sich mit der Reform des Pachtgesetzes: Der Verpächter, dessen Fläche ohne seine Zustimmung übertragen wurde, kann die Kündigung des Pachtverhältnisses am Friedensgericht einklagen!

Ausnahme: Die Übertragung des Pachtverhältnisses an einen Nachkommen (inkl. Adoptiv- und Stiefkinder) oder dessen Partner bedarf nicht des Einverständnisses des Verpächters. Wohl muss der Verpächter innerhalb von drei Monaten über die Übertragung in Kenntnis gesetzt werden. Wird dies unterlassen, dann ist die Übertragung null und nichtig.

Unterverpachtung

Die Mitteilungspflicht und das Einverständniserfordernis gelten auch für die Unterverpachtung!

Flächentausch

Anders als bei Pachtübertragung und Unterverpachtung ist das Einverständnis des Verpächters beim Tausch von Flächen nicht erforderlich. Wohl muss der Verpächter mindestens drei Monate im Voraus über den beabsichtigten Flächentausch in Kenntnis gesetzt werden und zwar unter Angabe:

• der Identität der am Tausch beteiligten Parteien,
• des Datums des Vollzugs sowie der Dauer des Tauschs und
• der Katasterangaben der Parzellen, die Gegenstand des Tauschs sind.

Der Verpächter verfügt über eine Frist von drei Monaten, um sich dem Tausch durch Anrufung des Friedensgerichts zu widersetzen. Für die Verweigerung des Tauschs muss ein schwerwiegender Grund angeführt werden (z.B. Tätlichkeiten oder Drohungen). Wenn der Friedensrichter den Flächentausch annulliert, wird der Pachtvertrag zwischen den ursprünglichen Parteien fortgesetzt.

Grundsätzlich genießt der Pächter absolute Bewirtschaftungsfreiheit. Das Gesetz von 1969 untersagt sogar ausdrücklich jegliche Umweltklausel im Pachtvertrag. Davon ausgenommen waren seit der Reform von 1988 lediglich Klauseln bezüglich der Erhaltung von Hecken, Bäumen, Sträuchern und Wegen. Das Gesetz sah jedoch keine Sanktionen bei Nichteinhaltung dieser Klauseln vor.

Die Reform führt nunmehr zwei Kategorien von Klauseln ein, die auf alle Pachtverträge anwendbar sind (private und öffentliche Verpächter):

• Die seit 1988 bestehenden Klauseln zum Schutz der topographischen Elemente (Hecken, Bäume, Wege, …) werden verstärkt. Diese Elemente sind nun Gegenstand des Inventars, das bei Abschluss des Pachtvertrags erstellt werden muss.
• Klauseln zum Schutz gegen Erosion werden erlaubt.

Darüber hinaus können die Öffentliche Hand, bestimmte Umweltorganisationen, gewisse landwirtschaftliche Genossenschaften sowie für die Wasserwirtschaft zuständige Unternehmen des öffentlichen Rechts bei der Verpachtung ihrer Ländereien spezifische Umweltklauseln und Bewirtschaftungsauflagen im Pachtvertrag festschreiben.

Und last but not least werden die Sanktionen bei Verstößen gegen die im Pachtvertrag festgehaltenen Umweltklauseln verschärft.

Die in Betracht kommenden Umweltklauseln sind in der Tabelle aufgeführt. Gewisse dieser Umweltklauseln können nur für Parzellen mit ganz bestimmten Charakteristika auferlegt werden:

• Biologisch wertvolles Grünland (bwG) für das ein entsprechendes Expertengutachten vorliegt;
• Wasserschutzpräventionszonen (ZP) gemäß wallonischem Wasserkodex.

Die Reform präzisiert auch die Modalitäten für die Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen der öffentlichen Hand: Öffentliches Eigentum muss auf dem Wege einer öffentlichen Ausschreibung verpachtet werden und die Kriterien, die der Bewerber erfüllen muss, sind gesetzlich festgelegt.

Es finden drei Ausschlusskriterien Anwendung:

• der Bewerber muss im Besitz eines landwirtschaftlichen Studienabschlusses oder Diploms sein,
• er muss die Kriterien bez. der maximalen Rentabilitätsgröße erfüllen,
• er darf sich in Sachen Umweltgesetzgebung nichts zu Schulden haben kommen lassen.

Beim Zuschlag muss die Öffentliche Hand als Verpächter ebenfalls Kriterien berücksichtigen:

• das Alter des Bewerbers,
• die Betriebsgröße (Wirtschaftsfläche) und
• die Entfernung zwischen dem Pachtobjekt und der Produktionseinheit des Bewerbers.

Diese Kriterien werden nach einer gesetzlich festgelegten Berechnungsmethode gewichtet. Darüber hinaus steckt das Gesetz den Handlungsspielraum ab, über den die Öffentliche Hand als Verpächter verfügt, um zusätzliche Zuschlagkriterien zu berücksichtigen im Hinblick auf die Förderung spezifischer Projekte.

Sonderregelungen für öffentliches Eigentum

Um den Besonderheiten der Öffentlichen Hand Rechnung zu tragen, wurden zwei wichtige Änderungen in die Reform aufgenommen. Die erste betrifft die Kündigung pensionierter Pächter, die zweite Kurzzeitpachtverträge.

Die Öffentliche Hand kann als Kündigungsgrund keine Eigenbewirtschaftung geltend machen. Gemäß der bisherigen Gesetzgebung hatte sie deshalb keine Handhabe, um Pachtland zurückzuerhalten, nicht einmal nachdem der Pächter die Landwirtschaft aufgegeben hat. Um dieser unhaltbaren Situation ein Ende zu bereiten, kann die Öffentliche Hand nunmehr wie jeder private Verpächter vom Pächter nach Erreichen des Pensionsalters den Nachweis verlangen, dass er keine Pension bezieht und noch stets als Landwirt aktiv ist bzw. dass er einen Nachfolger für seinen Betrieb (in Aussicht) hat. Können diese Nachweise nicht erbracht werden, so kann die Öffentliche Hand die Kündigung aussprechen, ohne eine Eigenbewirtschaftung geltend machen zu müssen.

In Sachen Kurzzeitpachtverträge räumt man der Öffentlichen Hand zusätzliche Flexibilität ein. So kann öffentliches Eigentum kurzzeitig verpachtet werden:

• in Erwartung der endgültigen Entscheidung über einen Genehmigungsantrag, z.B. für ein Bauvorhaben von öffentlichem Interesse sowie
• in Erwartung der Ausweisung des Pachtguts zu Zwecken, die im öffentlichem Interesse liegen.

Im ersten Fall kann die Kurzzeitpacht über die ursprünglich vorgesehene Maximaldauer von fünf Jahren unbegrenzt für jeweils ein Jahr verlängert werden. Damit wird gewährleistet, dass diese Flächen bis zum Anschluss des Genehmigungsverfahrens für die landwirtschaftliche Nutzung verfügbar bleiben.